07/05/28　広がる投資、低下する利回り＝Ｊ－ＲＥＩＴ市場〔金融財政ダイジェスト〕

（みずほ証券チーフ不動産アナリスト＝石澤卓志）

　Ｊ―ＲＥＩＴ市場は、２００１年９月の取引スタートから約５年半を経て、０７年４月末時の上場銘柄は４１法人となっている。その時価総額は約６．４兆円で、過去１年間に８７．２％も拡大した。

　その一方で、最近の市場には、不動産投資の過熱や、制度の不備などに起因するとみられる問題点も表面化している。これらの問題点を整理し、市場の今後の発展可能性を検討してみた。

　最近では、Ｊ－ＲＥＩＴによる不動産取得のペースが減速してきた。この理由としては、①不動産価格が高騰し優良物件を適正価格で取得することが困難になってきた②投資対象に適した優良不動産が不足してきた③評価が２極化し、株価（投資口価格）が低迷しているＪ－ＲＥＩＴの中に、資金調達が困難な例が出てきた－ことなどが挙げられる。

　不動産価格の上昇は、保有する不動産の資産価値を押し上げる半面、優良不動産を適正価格で購入することを困難にする。

　日本不動産研究所がまとめている「不動産投資家調査」によれば、東京の「丸の内・大手町」エリアのＡクラスビルに投資する場合、２０００年頃の「期待利回り」は６％前後の水準だった。しかし、０７年４月時の調査では４．０％に低下している。

　実際には、不動産価格の上昇が著しいため、この期待利回りの水準を確保することは相当に困難である。０７年４月時の「取引利回り」（市場で取引されている価格に基づく還元利回り）は３．５％となっており、最近の不動産取引では、利回りが２％程度という例も見られる。

　不動産価格の上昇は、Ｊ－ＲＥＩＴの運用にとってマイナスとなる部分もあるが、多くの投資家は、不動産価格の上昇や不動産賃貸市場の好調は、プラスの部分が大きいと考えている。この評価を反映して、株価は、ほぼ一貫して上昇傾向が続いている。

　０６年１１月から始まった株価の急上昇で最大の要因は、外国人投資家による購入が増加したためである。外国人投資家の多くは、欧米主要国に比べて、日本の不動産を割安と考えているようだ。株価上昇は、ＦＯＦ（ファンド・オブ・ファンズ）による投資の増加によって、さらに加速される状況となっている。

　最近では、一部の企業年金や機関投資家に、Ｊ－ＲＥＩＴへの投資を本格化する動きも強まっている。一方、Ｊ－ＲＥＩＴの新規上場は、減少する見込みで、このため品薄感が拡大し、株価がさらに上昇する可能性もある。

　現在のＪ－ＲＥＩＴの株価は、配当利回りが低下している点では、かなり割高になったと言える。しかし①収益の源泉である不動産賃貸市場に大きな懸念要因が見当たらない②投資家の需要が増加しているのに対し供給が少ない③金利上昇の可能性は高いものの、大幅上昇の可能性は低いと考えられる－ことなどを考慮すると、Ｊ－ＲＥＩＴの株価が大きく低下する可能性は低いと考えられる。当面株価は、割高な状態を維持したまま、横ばい、あるいは、やや強含みで推移すると予想される。（以上は時事通信社「金融財政」５月２４日号からの抜粋です）